Gebäudeabbruch in Bayern

-Ihr Leitfaden für den gelungenen Gebäudeabbruch in Bayern-

Wenn Sie vorhaben ein Gebäude abzubrechen gibt es bereits im Vorfeld einiges zu beachten. In erster Linie müssen Sie überprüfen ob eine Abrissgenehmigung benötigt wird und, ob darüber hinaus grundwasser- sowie natur- und artenschutzrechtliche Genehmigungen benötigt werden. Außerdem muss die Sicherung von umliegenden Gebäuden sorgfältig geplant werden.

Wird eine Abrissgenehmigung benötigt? Welche Kosten entstehen durch die Genehmigung? Wo bekommen Sie eine Abrissgenehmigung und welche Unterlagen werden benötigt, um eine Abrissgenehmigung zu bekommen? Benötigen Sie weitere Genehmigungen? Was sollte man über die Entsorgung des Abbruch Materials wissen? Diese und weitere Fragen sollen in diesem Beitrag behandelt und weitgehend beantwortert werden. Ziel des Beitrags ist es einen Überblick und groben Leitfaden zu den ersten, bzw. rechtlichen Schritten beim Gebäudeabriss innerhlab von Bayern zu vermitteln.

Anzeigepflicht

Zu Beginn soll erwähnt sein, dass der Abriss eines Bauwerkes anzeigepflichtig ist. Das Bedeutet, dass der Abriss, egal ob es sich um einen genehmigungspflichtigen oder genehmigungsfreien Abriss handelt, beim zuständigen Bauamt gemeldet werden muss.

Abrissgenehmigung in Bayern

Ab wann ist ein Abbruch genehmigungspflichtig?

Ob der Abbruch eines Bauwerkes genehmigungspflichtig ist wird in den Bauordnungen der Bundesländer geregelt. Deshalb kann hier keine allgemeingültige Aussage getroffen werden.

Die Genehmigungspflicht hängt also hauptsächlich davon ab, in welchem Bundesland sich das abzubrechende Objekt befindet. Beim Gebäudeabriss in Bayern ist es in den allerhäufigsten Fällen so, dass Bauten deren umbauter Raum nicht über 300 Kubikmeter liegt ohne Genehmigung abgebrochen werden können, während solche die mit über 300 Kubikmetern zu Buche schlagen nur mit Genehmigung abgebrochen werden dürfen.

Wichtig: Informieren Sie sich auf jeden Fall bei dem für Ihr Objekt zuständigen Bauamt, bevor Sie weitere Schritte einleiten oder sogar den Gebäudeabbruch beginnen, denn es kann sich bei Ihrem Gebäude um ein Ausnahmeobjekt handeln! Bei Verstößen, auch wenn diese unwissentlich begangen wurden, drohen hohe, teilweise sechsstellige, Bußgelder!

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Abbruchgenehmigung bei Denkmalschutz?

Besondere Fälle stellen in Bezug auf die Abbruchgenehmigung Gebäude dar, die dem Denkmalschutz unterliegen. Unterliegt Ihre Immobilie diesem Schutz, so muss für einen Abbruch in jedem Fall eine Genehmigung beim zuständigen Denkmalschutzamt beantragt werden. Dann wird, unter Bewertung verschiedener Kriterien (z.B. Zustand und Rentabilität des Objektes), entschieden ob eine Genehmigung für den Abriss erteilt wird.

Nicht selten unterscheiden sich die Ansichten der Denkmalschutzbehörde zu den genannten Bewertungskriterien von denen der Immobilienbesitzer. Solche Fälle müssen nicht selten vor Gericht verhandelt werden. Aus den Verhandlungen resultierende Urteile fallen mal zu Gunsten der Ämter und mal zu gunsten der Immobilienbesitzer aus. Zu wessen Gunsten das Urteil ausfällt ist meist davon abhängig, ob die Erhaltung der Immobilie zumutbar ist. Wenn die Einnahmen, die durch die Immobilie erwirtschaftet werden können, nicht den Erhaltungs- und Betriebskosten entsprechen, spricht man meist bereits von Unzumutbarkeit.

Tipp: Konsultieren Sie einen Rechtsexperten/Rechtsanwalt wenn Sie vorhaben ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, abzubrechen.

Wo kann man eine Abrissgenehmigung beantragen?

Eine Abrissgenehmigung bekommen Sie in der Regel beim zuständigen Bauamt bzw. der zuständigen Bauaufsichtsbehörde oder der zuständigen unteren Bauaufsichtsbehörde. Wenn es sich um ein Gebäude handelt das unter Denkmalschutz steht, müssen Sie die Genehmigung in der Regel beim zuständigen Denkmalschutzamt anfordern. Am besten informieren Sie sich in Ihrer Gemeinde und lassen sich den richtigen Ansprechpartner vermitteln. Für die Genehmigung müssen Sie in der Regel einige Unterlagen einreichen und Formulare ausfüllen, welche in nächsten Absatz genannt werden.

Welche Unterlagen werden für den Antrag benötigt?

ein ausgefülltes Abbruch Antragsformular
amtliche Flurkarte mit eingezeichnetem Abbruchgebäude
Angabe vom Brutto-Rauminhalt des Gebäudes
Abbruchstatistik

Weitere Angaben können unter Umständen notwendig sein. Ob das der Fall ist können Sie, vor dem Einreichen des Antrages bei der jeweiligen Behörde erfragen.

Was kostet eine Abrissgenehmigung?

Wie hoch die Kosten für eine Abrissgenehmigung sind hängt vom Aufwand ab, den die Prüfung des Antrags mit sich bringt. Es ist also abhängig von den Eigenschaften des Bauwerkes und seiner Lage. In der Regel kostet eine Abbruchgenehmigung zwischen 100 und 2000 Euro.

Kann eine Abrissgenehmigung Ablaufen?

Leider ja, eine Abrissgenehmigung ist in der Regel mehrere Monate lang gültig, kann ihre Gültigkeit aber auch mehrere Jahre lang behalten. Der genaue Gültigkeitszeitraum hängt von den Vorgaben der jeweiligen Behörde ab. Ist sie einmal abgelaufen besteht aber oft die Möglichkeit eine Verlängerung zu erwirken.

Weitere wichtige Punkte und Genehmigungen

Grundwasser und Bäume

Damit die Abbrucharbeiten oder im Nachgang der Neubau ungestört ablaufen können, müssen unter Umständen Bäume gefällt werden. Eventuell kann es durch die Arbeiten auch zu einer Beeinflussung des Grundwassers kommen. Kümmern Sie sich rechtzeitig, bei der Gemeinde, um die dafür notwendigen Genehmigungen um Bußgelder und Verzögerungen zu vermeiden.

Artenschutz

Auch Tiere haben gerne ein Dach über dem Kopf und nisten sich, vor allem während kälteren Jahreszeiten oder Brutzeiten, in leerstehenden Gebäuden ein. Achten Sie also auf mögliche Nester und Kot innerhalb des Gebäudes und des Grundstücks. Informieren Sie sich außerdem über die Pflanzen auf dem Grundstück. Befinden sich im Gebäude oder rund herum Tier- und/oder Pflanzenarten, welche nach §44 Bundesnaturschutzgesetz besonders geschützt sind, ist ein Austausch mit der unteren Naturschutzbehörde zwingend notwendig, denn diese Arten dürfen nicht getötet, verletzt oder gefangen werden. Die Behörde wird Sie dann darüber informieren, ob eine Umsiedlung stattfinden kann, eine Sondergenehmigung in Frage kommt oder im schlimmsten Fall ein Verbot für den Abbruch ausgesprochen wird. Diese Regelung können auch dann greifen, wenn sich die Tiere nicht im Haus sondern auf dem Grundstück befinden.

Wer ist verantwortlich für Schäden an umliegenden Objekten?

Ein Stück vom Nachbarhaus mit abgebrochen? Oder ausversehen einen Baum oder eine Straßenlaterne gefällt? Das wäre schlecht! Lassen Sie es lieber nicht so weit kommen. Denn Sie sind als Auftraggeber/-in für die ausreichende Sicherung der umliegenden Objekte verantwortlich. Für etwaige Schäden an anderen Objekten, welche nachweislich durch mangelnde Absicherung Ihrerseits entstanden sind, sind Sie schadenersatzpflichtig.

Tipp: Ziehen Sie jemanden hinzu, der den Zustand und damit bereits bestehende Schäden an umliegenden Objekten (Bauwerke, Laternen, Bäume, usw.) bezeugen kann. Machen Sie zusätzlich Fotos der relevanten Bereiche an umliegenden Objekten. Diese Maßnahmen sind hilfreich wenn Nachbarn unabsichtlich oder auch absichtlich behaupten, dass bestehende Schäden durch Ihre Abbrucharbeiten verursacht wurden.

Entsorgung

Trennung

Da einige der beim Abbruch anfallenden Materialien vollständig recycelt werden können, einige aber nur teilweise und manche gar nicht, da sie Stoffe enthalten die der Umwelt schaden, wurden Regelungen zur Entsorgung der Materialien eingeführt. Um also eine funktionierende Abfall- und Kreislaufwirtschaft zu gewährleisten, müssen die anfallenden Materialien nach dem Abriss in folgenden Kategorien getrennt entsorgt werden:

Metall
PCB Altholz
behandeltes Altholz
unbehandeltes Altholz
Bauschutt:

Anfallender Bauschutt muss von sogenannten Störstoffen (z.B. Dämmmaterialien, wie Styropor und Dichtmaterialien, wie Bitumen) befreit werden. Diese müssen des Weiteren getrennt, als normaler Müll und Sondermüll, entsorgt werden.

Wie wird Altholz getrennt?

Unter Bezug auf das Infoblatt zur Altholzverordnung wird Altholz, in Abhängigkeit zur Art der Schadstoffbelastung, in folgende Klassen unterschieden und getrennt:

A I = Naturbelassenes oder lediglich mechanisch behandeltes Altholz

A II = Altholz beschichtet, lackiert, gestrichen

AIII = Altholz mit halogenorganischen Verbindungen, ohne Holzschutzmittel

A IV = Altholz, mit Holzschutzmitteln behandelt

PCB Altholz = Altholz das PCT/PCB im Sinne der Abfallverordnung ist

Ist die Befreiung von Störstoffen erledigt kann der Bauschutt eingestuft und im letzten Schritt recycelt oder entsorgt werden. Die folgende vereinfachte Auflistung soll etwas Aufschluss über die verschiedenen Belastungsstufen und den Umgang mit den jeweiligen Stufen geben.

Bauschutt, nach Trennung von Störstoffen

Bezogen auf das Abfallverzeichnis handelt es sich bei Bauschutt um ,,Gemische aus Beton, Ziegeln, Fliesen und Keramik”, und trägt die Abfallnummer AVV 17 01 07.

Sind im Bauschutt gefährliche Stoffe enthalten, gehört dieser zur AVV 17 01 06. Wenn ein Verdacht auf Verunreinigung besteht, ist es Pflicht, den Bauschutt analysieren zu lassen. So wird festgestellt ob gefährliche Stoffe im Bauschutt enthalten sind. Ist dies der Fall muss dieser entsprechend dem Grad der Verunreinigung entsorgt werden.

Entsprechend den LAGA-Richtlinien wird dabei nach folgenden Graden der Verunreinigung unterschieden:

Z 0- uneingeschränkte Nutzung

Z 1- eingeschränkt nutzbar, z.B. bei unempfindlichen Projekten (Straßenbau)

Z 2- eingeschränkt nutzbar, z.B. mit definierten Sicherungsmaßnahmen

Z 3-5 muss auf dafür zugelassenen Deponien beseitigt werden.

Des Weiteren wird in der Regel Betonschutt mit Armierung(Stahlbeton) von Betonbruch ohne Armierung getrennt.

Unrechtmäßige Entsorgung wird mit an Sicherheit grenzender Warscheinlichkeit, als Ordnungswidrigkeit gewertet und mit empfindlichen Bußgeldern bestraft.

Abschließende Empfehlung: Setzen Sie sich mit der Gebäudezusammensetzung Ihres Abbruch Gebäudes auseinander. Das beugt unangenehmen Überraschungen sowie unkalkulierten Kosten vor und erspart somit die eine oder andere Nervenzelle.

Fazit

Damit Verzögerungen und Bußgelder ausbleiben sollte man jeden Schritt gewissenhaft erledigen und sich umfangreich über die rechtlichen Bestimmungen in dem jeweiligen Gebiet, in welchem der Abriss stattfinden soll, informieren. Zusammengefasst muss darauf geachtet werden, dass der Abriss rechtzeitig beim zuständigen Amt angezeigt wird und ggf. auch rechtzeitig eine Genehmigung beantragt wird, wenn diese notwendig ist. Auch natur-, grundwasser,- und artenschutzrechtliche Aspekte müssen dringend bereits vor Beginn der Abbrucharbeiten berücksichtigt werden. Damit es nicht zur Zahlung von Schadenersatz kommt müssen umliegende Objekte ordnungsgemäß abgesichert werden, um das zu gewährleisten sollte mit Profis zusammengearbeitet werden. Außerdem sollte eine Bestandsaufnahme von bereits bestehenden Schäden an umliegenden Objekten gemacht werden.

Zum Schluss muss das abgerissene Gebäude in mehrere Baustoff-/ bzw. Abfallklassen sortiert und eventuell beprobt werden, bevor es fachgerecht Entsorgt oder wiederverwendet wird. Die Verantwortung für alle rechtlichen Aspekte tragen die Auftraggeber/-innen, daher sollten Sie ausschließlich mit Unternehmen zusammenarbeiten, die vertrauenswürdig sind und mit der nötigen Sorgfalt arbeiten.